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FINDE:

 Baufinanzierung

Grundlagen einer Baufinanzierung

Die Grundlagen und Voraussetzungen für eine erfolgreiche Baufinanzierung können wir in verschiedene Kategorien aufteilen.

1. Ihre persönliche Einkommens- und Vermögenssituation
2. Das Objekt
3. Die Finanzierung
4. Unterlagen
5. noch zu beachten

1. Persönliche Ausgangslage

Jede Bank prüft die so genannte Bonität des Bauherren. D.h. wie setzt sich das Gesamteinkommen und das vorhandene Vermögen zusammen.

Grundsätzlich wird übrigens geprüft, ob ein sog. Schufaeintrag vorliegt. Unsere Empfehlung: Fordern Sie eine Selbstauskunft an um diese vorab zu klären. Liegt ein Schufaeintrag vor, wird die Finanzierung schwierig bis unmöglich.

1.1. Einkommen

Beim Einkommen wird unterschieden, ob die KundInnen angestellt, verbeamtet oder selbständig sind. Welche Einkommen fließen regelmäßig und welche kommen unregelmäßig. Alle Banken finanzieren gerne gut verdienende Angestellte oder Beamte.

Schwieriger wird es bei Selbständigen, die idR auch drei Jahresbilanzen vorlegen müssen um die Existenzsicherheit zu belegen. Bei Angestellten genügt es, wenn Sie nicht mehr in der Probezeit sind, keinen Zeitvertrag haben und Ihr Einkommen entsprechend belegen können (letzten 3 Monate).

Vom Einkommen werden die regelmäßigen Kosten abgezogen (z.B. laufende Kreditraten etc). Hier prüft die Bank, ob der Kauf einer Immobilie die bisherige Einnahmen - Kostenrelation nicht ins Ungleichgewicht bringt. In der Regel muß eine definierte Summe zum Leben für den Bauherren bzw. die Familie übrig bleiben.

Die Sätze sind von Bank zu Bank unterschiedlich und reichen von 550 - 800 € für den Hauptverdiener, von 250 - 350 € für den Ehepartner und von 150 - 250 € je Kind.

Beispiel: Ein 4 Personen Haushalt muß also neben Zins und Tilgung ca. 1.100 - ca 1.500 € vom Einkommen für die Lebenshaltung übrig behalten um grundsätzlich eine Finanzierung von der Bank zu erhalten.

1.2 Persönliches Vermögen 

Zum Kauf einer Immobilie und damit vor allem für die Finanzierung ist es hilfreich Eigenkapital mit einzubringen. Sicherlich sind auch Finanzierungen ohne Eigenkapital möglich, werden aber von den Banken schlecht benotet und führen damit zu höheren Zinskosten. Die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs sollten idR aus eigenen Mitteln beglichen werden. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer (5% vom Kaufpreis), die Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5-2 % vom Kaufpreis) sowie eventuell anfallende Maklergebühren (3,57 % vom Kaufpreis).

Zwischen ca. 6,5 % und 10 % des Kaufpreises fallen also immer beim Kauf einer Immobilie an und zählen nicht zum Wert des Objektes (s.u.).Bei eigenen Bauvorhaben fallen die Nebenkosten wesentlich geringer aus. 

Ob und wie viel Eigenkapital Sie einbringen sollten, ist letztlich auch eine Frage der Nutzung des Objektes. Beim Immobilienerwerb zur Eigennutzung empfiehlt es sich zumeist möglichst viel Eigenkapital einzusetzen, um die monatlichen Kosten niedrig zu halten und das Darlehen schnellstmöglichst zu tilgen.

Soll das Objekt vermietet werden, empfiehlt sich idR kein oder nur begrenzt Eigenkapital einzusetzen, da hier steuerliche Komponenten eine Rolle spielen, die wir Ihnen gerne berechnen.